Сдача жилья в аренду как бизнес

Содержание

Сдача квартир в аренду может быть доходным бизнесом или тяжёлым бременем, отнимающим время и деньги. Всё зависит от ряда обстоятельств, избранной стратегии действий, возможностей манёвра в постоянно меняющихся условиях рынка, размеров стартового капитала и, конечно, везения. Особой популярностью пользуется сдача квартир на короткий срок — от часа до нескольких суток. В этом случае вы из квартиры делаете гостиницу. Это может быть выгодно, но очень хлопотно.

Посуточная сдача квартиры как бизнес-идея

Фото 1

Мнение о том, что сдавать жильё в краткосрочную аренду выгодно при любых обстоятельствах, основано на богатом опыте многих предпринимателей. Однако этот бизнес требует больших затрат времени, а порой и денег.

Квартира, сданная в наём, например, на год, может дать 120 000 рублей для однокомнатного варианта. Если то же помещение сдавать каждый день по цене 1500 рублей, то за год можно получить 547 500 рублей. Даже если вычесть из этой суммы издержки, то всё равно получится величина втрое больше выручки при долгосрочной аренде.

Доход от такой аренда в большой степени зависит от минимизации издержек, которые состоят в:

  • необходимости затрат времени и сил на уборку, обслуживание, ремонт, поиск клиентов и т.п.;
  • уплате налогов;
  • улаживании проблем с соседями и правоохранительными органами;
  • затратах на рекламу.

Это всего лишь небольшой перечень забот, которые свалятся на голову человека, открывшего свою мини-гостиницу. Однако при серьёзном отношении бизнес на краткосрочной сдаче квартиры в аренду может стать очень доходным.

Люди предпочитают снимать квартиры, а не селиться в гостиницах по причинам:

  • экономии;
  • конфиденциальности;
  • домашнего уюта;
  • возможности сочетать все преимущества с отметкой командировочных документов, выдачей чеков и других документов отчётности.

Услугами краткосрочной аренды пользуются туристы, путешествующие дикарями, командированные люди, которым нужен покой отдельной квартиры. Клиентами краткосрочных арендодателей являются и местные жители, использующие съёмное жильё для свиданий или праздников. Так что потребность в таких дешёвых услугах велика. Проблема состоит только в масштабах конкуренции и возможностях бизнесмена.

Составление бизнес-плана

Самый первый вопрос, который встает перед будущим арендодателем, с чего же начать? Прежде чем вкладывать время, силы и деньги в бизнес по кратковременной сдаче квартир, необходимо рассчитать доходность предприятия. Она слагается из оценочных суждений о спросе и рисках. Спрос зависит от расположения и состояния жилья.

Самыми доходными считаются двухкомнатные квартиры. Однокомнатное жильё даёт доход только в том случае, если оно расположено вблизи вокзалов, крупных торговых центров, мест с высоким рекреационным значением. Однако проблема состоит в том, что за аренду такой квартиры можно взять плату только по таксе за одного человека. Если поставить там двуспальную кровать или две кровати, то привлекательность такого помещения увеличится за счёт того, что по цене одного человеко-места можно заселиться вдвоём или даже втроём.

Двухкомнатная квартира позволяет поселить больше трёх человек, что увеличивает размеры оплаты. Трёхкомнатное жильё снимают обычно семьи с детьми или большие группы людей, приехавших на учёбу, работу, для участия в спортивных состязаниях и других мероприятия. Такая квартира будет часто оставаться не востребованной.

Если недвижимость куплена в ипотеку, то кратковременная аренда позволит окупить коммунальные расходы и платежи по кредитам. Однако рассчитывать на большую прибыль в этом случае не приходится.

Рентабельность данного бизнеса зависит и от специфики города. Большой индустриальный и культурный центр, конечно, позволяет надеяться на большую прибыль. Однако в нём и конкуренция обычно велика.

Не стоит забывать, что стоимость недвижимости в большинстве регионов России всё время растёт. Так что совокупный доход в этом случае будет больше краткосрочной прибыли.

Схема расчётов рентабельности в усреднённом варианте выглядит следующим образом:

  • совокупные коммунальные платежи — 6000 руб. (72 000 в год);
  • ежегодный ремонт — 150 000 руб.;
  • мебель и бытовая техника — 150 000 руб.;
  • амортизационные расходы — 2000 руб. за месяц (24 000 в год)
  • арендная плата с человека в день — 1700 руб. (51 000 руб. в месяц, 612 000 руб. за год).

Таким образом, если не покупать недвижимость и не привлекать кредитные средства, то за первый год сдачи жилой площади в краткосрочную аренду можно получить 216 000 рублей чистой прибыли. Это при идеальной ситуации, то есть при отсутствии простоя квартиры.

Сдача жилой площади на правах субаренды или с привлечением кредита существенно уменьшит прибыль, сведя её к нулю при длительных простоях. Чем больше объектов сдачи в наём находятся у одного предпринимателя, тем больше прибыль. Однако в этом случае увеличиваются и расходы на обслуживание постояльцев, поскольку без наёмной силы в этом случае не обойтись.

Выгодно ли сдавать квартиру в аренду посуточно?

Ответ на этот вопрос зависит от конкретной ситуации. У каждого человека существуют индивидуальные особенности бизнеса, которые слагаются из:

  • наличия или отсутствия собственной свободной квартиры;
  • возможности тратить силы и время на обслуживание клиентов;
  • величины стартового капитала, используемого на рекламу и обустройство недвижимости.

Понятие выгоды предполагает наличие прибыли. Однако выгода бывает даже в том случае, если в какой-то момент расходы преобладают над доходами. Например, сдача квартиры, находящейся в ипотечном залоге, будет выгодна всегда, поскольку удастся хотя бы частично компенсировать платежи по кредиту.

Доходность бизнеса резко снижается, если он весь основан на субаренде. Расходы на долгосрочный наём жилья далеко не всегда компенсируются сдачей этой же площади в краткосрочную аренду. Платить арендодателю нужно каждый месяц, а клиенты на основе почасовой и посуточной аренды бывают не каждый день.

При легализации бизнеса его доходность, конечно, снижается. Однако нелегальный бизнес опасен не только тем, что человека могут осудить за незаконную предпринимательскую деятельность. Если человек не может делать отметки в командировочных удостоверениях и выдавать квитанции, то он теряет много потенциальных клиентов. Кроме того, многие постояльцы с недоверием относятся к нелегальным арендодателям, справедливо полагая, что могут иметь дело с криминалом.

Если всерьёз заниматься этим бизнесом, то лучше действовать как ИП. В этом случае придётся платить налоги, но зато удастся избежать многих проблем, снижающих эффективность бизнеса.

Риски и проблемы

Фото 2

Все риски можно разделить на две категории. Одни создают условия для снижения прибыли, другие устраняют саму возможность заниматься данным видом бизнеса.

К последней категории относится повреждение имущества до стадии невозможности использования. Постояльцы могут устроить пожар, скрывшись потом в неизвестном направлении. Нельзя исключать вероятность краж имущества. Если квартира сдавалась нелегально, то обращение в полицию может обернуться против самого заявителя.

Квартиры на условиях кратковременного найма могут использовать криминальные группировки. В этом случае арендодатель оказывается в сложном положении, что негативно сказывается на бизнесе.

Самым предсказуемым и даже гарантируемым риском является простой. Это естественная сторона данного бизнеса. В каждом регионе существуют свои мёртвые сезоны. Для одних городов мёртвым сезоном является лето, когда студенты-заочники не приезжают на сессии, а время отпусков снижает интенсивность потока командированных. Для курортных зон мёртвым сезоном может быть зима.

На доходах арендодателей так же сказываются и экономические кризисы, когда люди начинают экономить на поездках и комфортных местах для свиданий. Единственным выходом в такой ситуации является снижение цены. Прибыль в этом случае, конечно, уменьшается, но зато удастся избежать убытков.

Отличительным признаком бизнеса на краткосрочной аренде жилых помещений является его высокая мобильность. Для того, чтобы минимизировать риск полного банкротства, нужно всегда иметь некий запас средств, позволяющих заплатить налоги и коммунальные платежи.

Этот запас поможет экстренно принять меры при повреждениях квартиры, мебели или бытовой техники. Наконец, квартиранты могут затопить соседей. Претензии к клиентам предъявлять придётся долго, а соседей нужно успокоить сразу. В противном случае весь бизнес придётся закрыть.

Сдачу квартиры в аренду принято относить к пассивному доходу, который вроде бы не требует никаких усилий, а деньги всё равно поступают. Такое представление можно в какой-то степени отнести только к долгосрочной аренде. Сдача жилья в наём на короткое время является бизнесом, доходы от которого могут быть значимыми только при условии напряжённого труда. Легенды о высокой доходности этого бизнеса основаны на примерах, когда люди вкладывали в своё дело солидный капитал в виде денег, недвижимости, времени, сил и, конечно, знаний.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.