Сдача квартиры в сочи как бизнес

На что можно рассчитывать, сдавая сочинскую недвижимость?

Сочи — один из самых посещаемых российских курортов, как и один из городов с самой дорогой недвижимостью наряду с Москвой. И без того немалая рента в разы завышается в курортный сезон до весьма солидной прибыли. Многие стремятся инвестировать в сочинскую недвижимость, чтобы обеспечить быстроокупаемый и стабильный источник пассивного дохода. Но не все знают, как правильно подойти к вопросу — и здесь помогут рекомендации лучших специалистов по недвижимости.

Краткий обзор сочинского рынка

После олимпийского бума баланс спроса/предложения начал возвращаться в прежнее русло. До показателей середины «нулевых» далеко, но успех не за горами: заново сформировался класс рантье — людей, живущих на доходы с аренды. Новые дома возводятся преимущественно не на открытую продажу, а дольщиками для себя — пусть зачастую и инвесторами под перепродажу в будущем. Поэтому предложение в этом сегменте относительно невысоко, и сегодня большая часть недвижимости в Сочи продается по «вторичке».

Такое положение вещей в первую очередь обуславливает, как ни странно, высокая стоимость стройматериалов. Цена транспортировки по горным дорогам увеличивает их цену иногда более, чем на 100%, а потому даже самый скромный «квадрат» может доходить до московского уровня.

В то же время, элитная недвижимость при стоимости, большей всего в 3-4 раза в сравнении с малобюджетным строительством, может приносить доход на порядок выше. Именно поэтому инвестиции в элитную недвижимость прибыльнее не только в абсолютных, но и относительных показателях — т.е. каждый вложенный рубль окупится быстрее.

Благодаря высокому входному порогу — от 10 млн. рублей, рынок пока сохраняется относительно чистым от конкурентов. Поэтому элитная недвижимость в Сочи, даже несмотря на олимпийские темпы роста, все еще конкурентоспособна для инвесторов при правильной маркетинговой политике.

Выбрать целевую аудиторию — половина успеха

Купить квартиру в Сочи можно в среднем от 3 млн., что при цене месячной аренды 25 тыс.р. до вычета налогов составляет около 10% годовой окупаемости. Элитные варианты за 10 млн., могут приносить прибыль уже от 120 тыс./месяц — что непропорционально больше. Таким образом повышается и окупаемость, и совокупный доход.

Но в разы выше стоимость сдачи квартир курортникам. Высокие ставки нивелируются тем, что более полугода недвижимость простаивает. Но даже в таком случае квартира для курортников способна приносить доход ощутимо выше традиционной аренды. По сути, именно благодаря наценкам сочинские рантье живут оставшийся «пустой» год.

У этого подхода есть ряд плюсов:

— Квартиры в целом портятся меньше, чем при круглогодичном проживании арендаторов.

— Курортники мало интересуются удаленностью больниц, школ, детских садов, магазинов и прочей социальной инфраструктурой.

— Туристы реже «аборигенов» конфликтуют с соседями, что гарантирует владельцу квартиры спокойное ведение бизнеса без «партизанства» недовольных.

Доходной считается и посуточная аренда. При средней цене 3 тыс. и активности 50% (суточная заполненность 1/1) можно рассчитывать на 45 тысяч охода для среднестатистической квартиры и от 75к — на элитных объектах.

Результат выглядит неплохо, но профессионалы сдавать посуточно квартиру не рекомендуют. «Суточники» требуют постоянного личного участия и отнимают в среднем по 2-3 часа в день — на дорогу, показы, контроль, уборку и другие бытовые мелочи. Поэтому посуточную аренду часто перепоручают риэлторам, которые полностью курируют процесс заселения-выселения, а также обеспечивают рекламу. Их услуги, однако, не бесплатны, а комиссионные для суточных квартир рассчитываются по максимальным ставкам. Так итоговый «выхлоп» оставляет желать лучшего. Поэтому универсальным решением и в простоте ведения дел, и по уровню доходности — становится малосрочная аренда (5-10 дней) в курортный сезон.

Полезные советы для начинающих и профессионалов

Независимо от целевой ориентации, многие владельцы квартир зарабатывают меньше, чем могли бы. Виной этому не столько неграмотная оценка, сколько неумение приспособиться к тенденциям рынка. В отличие от Москвы или Екатеринбурга, где поисками квартиры скорее заинтересован съемщик, в Сочи ситуация прямо противоположная. По отзывам, здешние риэлторы ведут агрессивную тактику поиска клиентов, «растирая» слабых конкурентов монополизацией эффективных рекламных каналов.

Такая ситуация сложилась потому, что основной доход большинства сочинцев формируется как раз с недвижимости — и как любой делец, они охраняют свои активы. У большинства семей есть квартиры в Сочи для аренды, и мало какие из них пустуют летом. И предложение, и спрос — все на высоте, а потому цены держатся на традиционно высоком уровне. Словом, рынок сильно перенасыщен.

Но в сегменте элитной недвижимости ситуация обстоит куда выгоднее — по той простой причине, что VIP-жилье в Сочи, как ни странно — дефицит. В городе полно претенциозных и весьма симпатичных предложений, но полноценных luxury-квартир очень мало. Большая часть презентуемой «элиты» — неумелые попытки имитации элитарности и высокого качества, которые искушенные клиенты распознают с порога.

Тренды очень летучи, но сегодня в Сочи больше ценятся т.н. «таунхаусы» и частные особняки, чем квартиры. Поэтому ориентироваться при покупке стоит скорее на малоэтажное строительство, в крайнем случае — ЖК с максимальным числом квартир не более 20.Такие требования диктуют и соответственную цену, которая может быть выше даже московского уровня. Вложения будут большими, но результат не заставит себя ждать. Сдать такую квартиру будет гораздо проще, а доход будет достаточно высоким, чтобы покрыть издержки.

Как избежать неприятностей и откуда их ждать?

Рынок Сочи настолько специфичен, что на нем не сразу осваиваются иногородние риэлторы, даже имеющие многолетний опыт работы в жилом сегменте. Например, для некоторых мест в Сочи характерно необычное явление: два практически одинаковых дома через дорогу могут в разы отличаться ценой. Всему виной рельеф — субтропический Сочи частично стоит на горах. В сезон дождей некоторые участки основательно подтапливает. Соседей на более удачном склоне дожди «не задевают», что не может не сказываться на стоимости аренды.

Также не во всех районах города в пешей доступности развита социальная инфраструктура. Дело здесь даже не в расстояниях, просто в межсезонье многие дороги непроходимы из-за непогоды даже для внедорожников, не говоря о пеших прогулках. С оглядкой на это может показаться, что Сочи — место крайне непривлекательное для инвестирования. И это будет ошибкой. Действительно, спрос на долгосрочную аренду жилья в Сочи относительно невелик.

Что касается курортной недвижимости — здесь заработки на порядки выше стандарта при равных инвестициях. Поэтому, чтобы с выгодой сдать квартиру в Сочи, достаточно найти риэлторское агентство с хорошей репутацией, штат которого сформирован из коренных жителей города. Знание местной специфики поможет им реализовать потенциал недвижимости с максимальной выгодой, а мотивацию (и, соответственно,вашу прибыль) гарантируют даже умеренные роялти.