Развитие бизнес центров в россии
Из центра на периферию
Строительство деловых комплексов в исторических центрах обоих столиц сегодня ограничено небольшим объемом пригодных для этого площадей, а также сложностями с получением разрешения на более-менее масштабное строительство в центре Москвы и Петербурга. «На периферии строить проще — меньше административных издержек и зачастую легче получить согласования», — отмечает замдиректора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Дарья Афанасьева.
Если в России такая тенденция стала актуальна только в последние несколько лет, то на западе привлекательность окраин городов для строительства крупных бизнес-центров оценили уже давно.
Первые бизнес-парки появились в Европе и США еще в 1960-1970 годах
как альтернатива офисам в центре города. Это произошло из-за дефицита и дороговизны земли и высокой арендной ставки на офисную недвижимость в центре городов. Сначала они создавались исключительно как офисные проекты, и только потом подверглись существенному редевелопменту. Благодаря общественным пространствам, которые дополнили офисную застройку, на периферии возникли современные городские кварталы, где стало удобно и престижно жить, а не только работать.
К удачным примерам подобных бизнес-парков можно отнести «Парк наций» — общественный, деловой и жилой район Лиссабона на территории бывших промышленных предприятий. Большую часть пространства «Парка наций» занимают общественные зоны — в районе расположен океанариум с самой большой в мире коллекцией морских видов, Музей науки и технологий, пристань для яхт, канатная дорога над морем, зеленые зоны и многое другое. Новый деловой район на окраине Манчестера — и вовсе изменил статус города, сделав его международным финансовым центром.
Московские и питерские девелоперы уже начали активно осваивать периферийные районы российских мегаполисов.
По данным компании «Новое Качество», в конце октября «RDI Group» заявила о намерении построить бизнес-парки на территории своих загородных жилых проектов. Три объекта БЦ «Кубик», «Красногорск Плаза» и одно здание комплекса Riga Land были введены недалеко от московской кольцевой автодороги. AIG/Lincoln Russia также заявила о строительстве The Park Northpoin, в Петербурге примером строительства бизнес-парка на периферии станет «Лахта-центр», где в 2018 году планируют разместиться структуры группы «Газпром».
По мнению партнера компании S.A. Ricci Алексея Богданова, чтобы стать успешным, деловой цент на периферии должен отвечать следующим параметрам — качественное строительство с эффективной планировкой этажа, развитая инфраструктура бизнес-парка по принципу «все что нужно под рукой», экологичность — большие зеленые территории, искусственные водоемы, зоны релаксации и т.д.
Еще одно очевидное преимущество «дальних» бизнес-парков — стоимость аренды. «По сути, на смену имиджевой составляющей пришла разумная экономия: многие компании, выбирая между ценой, качеством и расположением, предпочитают при минимальной ставке иметь качественный офис. В связи с этим наибольшим спросом в Москве стали пользоваться бизнес-центры класса В+, находящиеся на престижных направлениях вне центра. Решающую роль здесь сыграли ставки аренды. Так, если внутри ТТК для помещений класса А и В они варьируются в диапазонах $700-1200 и $400-600 кв.м/год соответственно, то на окраинах и за пределами кольцевой — эти показатели на 15-30% ниже», — рассказывает генеральный директор компании «Высота» Ирина Харченко.
Децентрализация и транспортная доступность
Одна из главных проблем удаленных бизнес-парков, особенно в России — транспортная доступность. По мнению Алексея Богданова, успешные проекты на окраинах — те, рядом с которыми есть уже сейчас или в ближайшее время будет открыта станция метро — в качестве примеров он приводит бизнес-парк «Дудкино», БЦ «Мякининская Пойма», БЦ Quadrum.
Проблему транспортного сообщения с деловыми центрами на периферии каждый девелопер решает по-своему: например, такие бизнес-центы как «Кантри Парк», Бизнес парк «Румянцево», бизнес-парк Икеа в Химках для удобного сообщения с Москвой запустили экспрессы.
Улучшение транспортной доступности в районе бизнес-парка не только определяет успех проекта, но повышает отдачу от децентрализации деловой активности для города в целом.
«Концентрация деловой активности на периферии, то есть ее децентрализация, позволит избежать транспортной катастрофы, которая сегодня угрожаем нашим мегаполисам, — отмечает директор института экономики и транспортной политики НИУ ВШЭ Михаил Блинкин. — Весь мир путем проб и ошибок пришел к комплексной регуляции застройки, землепользования, развития транспортной инфраструктуры, и мы здесь не исключение».
Хотя все эксперты отмечают необходимость улучшения транспортной ситуации на периферии для привлечения арендаторов в проект, определенные выгоды удаленного расположения для автовладельцев заметны сразу. «Чем дальше от центра города, тем благополучнее ситуация с парковочными местами. Ну и наконец, движение автотранспорта к бизнес-центру, расположенному за пределами ТТК, зачастую идет в противоток основному транспортному потоку, т.е. в объезд «пробок», — поясняет директор по развитию компании «ГЕМА Инвест» Елена Семенихина.
Для бизнеса и жизни
Хорошая транспортная доступность — только одна составляющая успешного бизнес-парка на окраине города. Без развитой инфраструктуры, которая используется и сотрудниками компаний-арендаторов, и жителями всей близлежащей территории, проект не будет пользоваться популярностью. «Сотрудники арендаторов высоко ценят бизнес-центр с развитой внутренней системой компаний сферы обслуживания, позволяющей минимизировать временные затраты на ежедневные заботы, связанные с поиском мест, где можно выпить кофе, пообедать, воспользоваться услугами банкомата или банковского отделения, цветочным магазином, аптекой, фитнесом или минимаркетом, — отмечает директор по управлению активами инвестиционной компании O1 Properties Павел Барбашев.
Ориентиром в распределении инфраструктуры для российских девелоперов стали зарубежные деловые центры нового поколения.
Среди прочих показателен опыт тайваньского центра Taipei 101 (небоскреб введен в эксплуатацию в конце 2003 года): на первых четырех этажах башни расположен ритейл, пятый и шестой этажи занимают фитнес-центры, офисы расположены с 7 по 84 уровень, на трех этажах выше находятся рестораны, 89,91 и 101 этажи занимает обсерватория, а конференц-залы распределены с 92 по 100 этаж. Также в здании есть паркинг — на пяти подземных этажах — и библиотека.
«Объект на периферии должен быть эффективным и иметь более развитую инфраструктуру, чем объект в центре города. Наличие любых дополнительных услуг приветствуется (например, детские комнаты/садики, магазины, фитнес-клубы и т.д.)», — говорит директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Никола Обайдин.
В последнее время девелоперы все чаще ведут разговор о развитии социальной инфраструктуры. «В „Лахта-центре“ мы хотим создать многофункциональный комплекс, где люди могли бы работать, учиться, заниматься спортом, провести досуг всей семьей в выходные», — говорит исполнительный директор ОДЦ «Охта» Александр Бобков.
Наряду с различными объектами социальной инфраструктуры, которые девелоперы планируют размещать в бизнес-парках, в последнее время стали упоминаться и детские развивающие центры. По словам управляющего партнера компании ILM Дмитрия Мыслина,
детский центр мог бы стать «фишкой» для делового центра, хотя пока таких прецедентов в России не было.
Однако такие планы все же есть. Детский центр может появиться в The Park Northpoint (Москва) и в «Лахта-центре» (Санкт-Петербург).
В результате усилий, прикладываемых девелоперами, и с учетом перечисленных факторов бизнес-парки на окраинах крупных городов становятся все популярнее. По данным компании «ГЕМА Инвест», средняя наполняемость бизнес-центров за ТТК в Москве составляет 75-85%. Очевидно, что этот коэффициент будет расти.
