Классификация бизнес центров по классам таблица

Рубрика: Исследование рынка, Коммерческая недвижимость

По оценкам аналитиков, на пермском рынке по-прежнему преобладают офисные помещения класса «С». Класс «А» находится в процессе формирования, поэтому инвесторы и девелоперы крайне осторожно входят в такие проекты.

Если ещё несколько лет назад под офисным помещением могла пониматься любая площадь, то сегодня существует множество критериев, по которым определяют ту или же иную классификацию офисных объектов.

Классификация

В настоящее время экспертное сообщество на рынке недвижимости постоянно говорит о проблемах, связанных с отсутствием классификаций. Однако офисная недвижимость — это сегмент, в котором она появилась одной из первых. Над её созданием работал Московский исследовательский форум, в который входят представители ведущих консалтинговых компаний, работающих на территории России.

— Предпосылкой её появления стала необходимость сравнения ставок офисных помещений в период, когда предложение в данном сегменте ещё не было массовым. Первая версия классификации просуществовала несколько лет, затем был принят её второй вариант. Сейчас классификация обновляется каждый год. Последний её вариант был опубликован в июле 2013 года, — рассказывает исполнительный директор компании «Р-консалтинг» Ольга Козырева. — Также Гильдия управляющих и девелоперов разработала собственную классификацию офисных зданий. Эксперты рынка недвижимости используют её при разработке концепции бизнес-центров и для проведения анализа. В некоторых регионах, например Екатеринбурге, общим собранием членов представительства НП «Гильдия управляющих и девелоперов» утверждена региональная классификация офисных центров (табл.1).

Таблица № 1Некоторые положения региональной классификации офисных центров, разработанной НП «Гильдия управляющих и девелоперов» по г.Екатеринбургу и Свердловской области

Критерии оценки

Офисным центром принято считать отдельно стоящее здание, площадью не мене 3000 кв. метров. Причём офисная функция должна быть основной в структуре здания. В соответствии с общепринятой классификацией российского уровня, такие объекты подразделяются на классы «А», «В», «С», «D».

Классификация офисов осуществляется по ряду параметров, в первую очередь это местоположение объекта относительно центра города (транспортная доступность, удобство подъезда, удалённость от центра) и качество отделки. Второстепенными являются следующие факторы: техническое оснащение (кондиционирование, охранная и пожарная сигнализация и т.д.), наличие стоянки или парковки, а также размещение помещения в определённом здании (бизнес-центр, офисное здание, здание бывших НИИ, жилое здание).

Среди основных характеристик офисных центров премиум-класса эксперты выделяют:

— качественную инженерную составляющую (наличие двух независимых источников электроснабжения, диспетчеризация здания, возможность регулировки микроклимата в отдельно взятом офисном блоке), современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

— архитектурно-планировочные решения (открытая эффективная планировка, высота потолков от 2,7 м и выше, коэффициент потерь не более 18%, высококачественные материалы для отделки фасада и мест общего пользования);

— хорошее расположение здания, отсутствие рядом объектов, которые могут оказать негативное влияние на имидж, хорошая транспортная доступность;

— подземная парковка или наземная крытая парковка с крытым переходом в здание;

— управление зданием осуществляется профессиональной управляющей компанией;

— сбалансированный пул арендаторов;

— наличие дополнительных услуг для арендаторов.

Офисные центры, позиционирующие себя, как класс «А», предоставляют арендаторам следующие услуги:

— все виды телекоммуникационных услуг;

— круглосуточная охрана;

— уборка мусора, очистка снега;

— наличие кафетерия, ресторана;

— почтовые услуги + курьерская служба.

Как правило, эти объекты недвижимости имеют самый высокий уровень сервиса: ресепшн, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Всё это содержится в безупречном состоянии. Здания обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания, охраняемыми стоянками (чаще подземными). Помимо этого данный класс предполагает современную свободную планировку, дорогую отделку и многое другое. Стоит отметить, что здания бизнес-центров класса «А», как правило, строятся по индивидуальным проектам. Так, БЦ «Парус» в Перми визуально напоминает раздувшийся на ветру парус. А бизнес-центр «Авангард» выполнен в стиле new-modern, его структура напоминает кристалл со сверкающими гранями.

Офисный центр Славяновский Plaza
Офисный центр Славяновский Plaza
Офисный центр Славяновский Plaza

Офисная нестабильность

По оценке аналитического центра «Медиана», на рынке офисной недвижимости Перми на сегодняшний момент ситуация является несбалансированной. В городе действуют 54 офисных центра, при этом наибольшую часть данного сегмента составляют недорогие офисы класса «С» и «D», расположенные в жилых домах, административных зданиях старой постройки или в помещениях бывших государственных организаций. Их доля в общей структуре предложения составляет 49,4% (график № 1).

График № 1

График

Сегмент офисных помещений, относящиеся к премиум-классу, составляет всего 7,7% от общего объёма предложения. В основном они располагаются в бизнес-центрах и офисных центрах в центральных районах города — Свердловском и Ленинском (таблица № 2).

Таблица № 2Офисные центры повышенной комфортности в г. Перми

Для сравнения: у нашего ближайшего соседа — города Екатеринбурга — основу рынка составляют современные офисные центры классов «А» и «В». Показатель обеспеченности города качественной офисной недвижимостью составляет 374 кв. м на 1000 жителей, что является одним из самых высоких показателей среди крупных российских городов. В Екатеринбурге насчитывается более 70 бизнес-центров общей площадью более 1000,5 тыс. кв. метров. По количеству качественных объектов на рынке город занимает лидирующие позиции среди показателей российских городов-миллионников (Новосибирск, Самара, Нижний Новгород и др.). Общее предложение качественных офисных площадей г. Екатеринбурга составляет около 518 тыс. кв. метров. Большая часть площадей относится к классу «В», на класс «А» приходится порядка 99 тыс. кв. метров.

Спрос и предложение

Офисный центр Green Plaza

Сложившая ситуация на рынке офисной недвижимости Перми свидетельствует о его недостаточной развитости. В течение 3-го квартала 2013 года офисы высокого класса качества были представлены на открытом рынке купли-продажи только двумя предложениями по продаже офисного помещения в БЦ «Славяновский Plaza» на ул. Ленина, 92. И это притом что спрос на помещения для бизнеса повышенной комфортности в городе есть.

— Существующие центры, позиционирующие себя как класс «А», практически заполнены арендаторами. Сегодня мы видим, что бизнес-центр «Любимов» не имеет проблем с заполнением, новая «Грин-Плаза» заполнена уже на 50%, и это при ставках выше среднерыночных (средняя стоимость предложения аренды офисного помещения класса «А» в Перми составляла от 650 руб. и выше за квадратный метр. Минимальная ставка зафиксирована в бизнес-центре «Авангард». Наибольшая стоимость аренды — в офисном центре «Парус» — 900 руб./кв.м), — отмечает Ольга Козырева. — В ближайшее время в Перми появятся новые современные офисные центры (например, «Ленком», БЦ на Екатерининской, 72) — это будет основным изменением в 2014 году. Растущий уровень конкуренции позволит сдержать ставки на приемлемом уровне, поэтому потенциальные арендаторы и покупатели качественных офисных помещений только выиграют.

Эксперт считает, что в 2014 в году в Перми сохранится спроса на офисы повышенного класса, располагающиеся в центре города. Это связано с желанием отдельных компаний иметь более представительский офис, располагающийся в центре города. Также спрос на центральные объекты связывается с приходом в регион федеральных и международных компаний.

— Основной пул арендаторов таких помещений составляют организации, работающие в премиальных сегментах, которые заботятся о том, какое впечатление производит их офис на потенциальных клиентов. Особенно актуально это для консалтинговых компаний, которым важно изначально сформировать доверие посетителя. Офисы высокого класса также интересуют крупные столичные компании и иностранных арендаторов, которые хотят развивать бизнес в краевом центре Прикамья, — подчеркивает Ольга Козырева. — Но надо признать, что такие компании при отсутствии предложения не будут ждать, а сами сформируют себе офисное пространство по своему представлению. Либо, как вариант, организация будет искать помещение другого типа. Сейчас в новостройках можно найти качественные предложения с авторским дизайном. Также в Перми можно стать арендатором особняка, что, безусловно, будет соответствовать высоким требованиям «дорогой» компании.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.