Как проверить бизнес перед покупкой

Меня часто спрашивают, как самостоятельно проверить бизнес перед покупкой. Поэтому я решил описать процесс проверки по блокам. Сегодня разберемся, как правильно составить договор аренды и какие документы запросить прежде чем поставить заключать сделку.

Проверяем помещение: пошаговая инструкция

Первое на что нужно обратить внимание — это аренда помещения. Для большинства предприятий место имеет ключевое значение. При этом смена помещения в короткие сроки крайне неудобна, а иногда и невозможна.

Перед заключением нового договора аренды или заключением соглашения о смене арендатора необходимо:

• Запросить информацию о наличии задолженности по арендной плате и коммунальным платежам.
• Запросить правоустанавливающие документы на помещение, заказать выписку из ЕГРН.
• Если субаренда, проверить право арендатора сдавать помещение в субаренду. В основном договоре аренды или доп.соглашении к нему должно быть условие о том, что арендодатель разрешает арендатору сдавать помещение в субаренду.
• Если у помещения несколько собственников, то письменное разрешение на сдачу в аренду от каждого из них.
• Получить согласие Арендодателя на заключение нового договора, обязательно провести очную встречу с Арендодателем или его представителем (доверенность должна быть нотариальной).
• Согласовать условия заключения нового договора аренды.

При составлении договора аренды обратите внимание на условия:

• Изменения арендной ставки
• Продления договора
• Прекращения договора: в случае когда договор прекращается при нормальных условиях
• Расторжения договора: когда договор прекращается в случае конфликта

Ответственность Арендатора и Арендодателя должна быть в разумных пределах симметричной.

Проверяем состояние оборудования, мебели и техники

Даже не имея специальных знаний, вы можете совершить несколько простых шагов, чтобы оценить активы бизнеса:

• Запросите правоустанавливающие документы на оборудование: договор поставки / подряда и договор купли-продажи. Для недорогих мелких предметов и бытовой техники скорее всего ничего не сохранилось. Но в отношении оборудования и мебели дороже 20’000 — 50’000 ₽ вы должны понимать, как, когда и на каком основании продавец стал владельцем этих вещей.
• Проверьте не принадлежит ли часть оборудования, мебели и т.п. арендодателю. Обязательно спросите арендодателя об этом сами на встрече. Продавец может по недосмотру (или умышленно) вписать то, что ему не принадлежит в договор купли-продажи. В будущем это станет проблемой.
• Запросите тех.паспорта и сопроводительную документацию на сложное технологическое оборудование. Если оригинальные документы не сохранились, то попросите продавца получить копии у производителя.
• Проверьте фактическое наличие и состояние оборудования на предприятии. Самостоятельно или через доверенное лицо.
• При осмотре включите-выключите всю технику несколько раз (хотя бы два раза), посмотрите, как она работает в нормальной режиме через 10 — 15 минут после запуска. Если есть неисправности, то сразу договоритесь с продавцом в какие сроки он ремонтирует / устраняет неполадки или находит замену технике.
• Не принимайте технику и мебель, если ее нельзя посмотреть по любым причинам. Например: временно отключили электропитание, кабинет или номер занят клиентом, вам может быть неудобно беспокоить его или что-то еще. Проверьте пока все остальное и назначьте еще одну встречу. Если вы подпишите инвентаризационные акты или акты приема-передачи, то предъявить продавцу претензии будет непросто.

Выше я рассказал о проверке нескольких ключевых активов, важных для любого бизнеса. Конечно, в зависимости от вида предпринимательской деятельности этот список может сужаться или дополняться.