Инвестиции в бизнес строительство

Предпосылки

Мюнхен — самый благополучный город в Германии. Здесь крайне низкая безработица, высокие зарплаты и… офисы крупных международных компаний. Сюда ежегодно приезжают миллионы туристов — не только для отдыха, но и по делам. Гости, которые остаются в Мюнхене на пару дней — неделю, выбирают отели. Но что делать тем, кому нужно задержаться на месяц-другой?

Жить так долго в отеле — дорого и не всегда удобно. А снять квартиру, по закону, нельзя. В Мюнхене запрещена посуточная аренда жилой недвижимости.

«Если вы являетесь обладателем жилой недвижимости, вы не можете сдавать ее в аренду на короткий срок, — рассказывает Регина Боргер, генеральный директор управляющей компании WiP Immobilien GmbH. — Власти ужесточают контроль за этим. В прошлом году мэрия выделила 16 человек только для того, чтобы отслеживать на специализированных порталах квартиры, которые сдаются посуточно. Штрафы за это огромные. До €500 000 на каждого собственника».

Решение — так называемые boarding houses (бизнес-апартаменты или апарт-отели). Это вид коммерческой недвижимости. Представляет собой многоквартирный жилой дом с элементами отельной инфраструктуры. Апартаменты в таких комплексах небольшие (20-35 кв. м), меблированные, оснащенные всем необходимым. По закону, они могут сдаваться посуточно или долгосрочно, но не более, чем на шесть месяцев одному клиенту.

Целевая аудитория boarding houses — бизнесмены, которые приезжают в Мюнхен в командировки, иностранцы, которые лечатся в местных клиниках, студенты заочных программ… Плюс, многие местные по экономическим соображениям селятся в окрестных городах, при этом глава семьи ездит в Мюнхен на работу. В таких случаях предприятия снимают для своих сотрудников жилье в столице Баварии.

Суть схемы

Для инвестора преимущество номера в апарт-отеле по сравнению с покупкой обычной квартиры — возможность сдавать на короткий срок, а значит, увеличить доходность в 2-3 раза.

Цены на аренду здесь ниже, чем в отелях: если ночь в гостинице стоит в среднем €100, то в boarding house — €60. Но это все равно намного больше, чем принесет за сутки квартира, сданная на долгий срок. При этом владелец бизнес-апартаментов может гибко управлять ценообразованием, повышая ставки на время важных событий, например, международных выставок. А собственник рядовой квартиры ограничен договором и не имеет права произвольно поднимать аренду.

Юридически покупка номера в таком отеле ничем не отличается от приобретения жилья. Инвестор становится полноправным собственником конкретного объекта.

После покупки владелец сам решает, как управлять имуществом. Например, в 50-квартирном доме может быть несколько десятков собственников. Они объединяются, создают (или нанимают) управляющую компанию, которая сдает все здание, следит за порядком, решает вопросы жильцов и т.п. Чем больше опций — тем дороже такие услуги.

Можно сдавать бизнес-квартиру самостоятельно или через своего представителя в Германии. В этом плане у собственника — свобода выбора. Размер его прибыли будет зависеть от того, сколько фактически сдавался номер, за вычетом расходов на содержание и управление.

«Мы недавно были на выставке недвижимости в Мюнхене, — добавляет Регина Боргер. — Там представляли другой вид boarding houses — с гарантированной арендой. Инвестор сразу заключает два договора — на покупку недвижимости и на долгосрочную сдачу объекта (к примеру, 10 лет) одной компании. И все эти годы компания гарантирует вам прибыль в размере 4,5% годовых от стоимости квартиры, независимо от того, сколько фактически будет сдаваться объект».

  • Читайте также: Управление недвижимостью в Германии: полезные советы

Порог входа

Еще одно преимущество boarding houses для инвесторов — сравнительно низкие цены. От €150 000 до €260 000.

За эти деньги вы получите небольшую квартиру, скорее всего, однокомнатную. Причем меблированную и обставленную всем необходимым, т.е. тратиться дополнительно на ремонт не придется, разве что посуду и постельное белье купить.

В подавляющем большинстве случаев имеющиеся предложения находятся в стадии строительства. К моменту ввода в эксплуатацию все здания в Мюнхене уже раскуплены, поэтому покупать надо на этапе котлована.

Ждать готовности дома на 50-100 квартир придется около года, более крупного — до 20 месяцев.

«Boarding houses изначально строятся на определенную целевую аудиторию. И располагаются они не в старом городе, поближе к Мариенплатц, где любят селиться туристы. Например, недавно распродали последние квартиры в районе международной выставки, аналог ВДНХ в Москве. Там 240 дней в году проходят мероприятия, — рассказывает Регина Боргер. — Это очень интересное место, т.к. инвестор 240 дней в году сможет сдавать апартаменты по повышенным ценам. Вот такие места надо искать при выборе подобных объектов».

Доходность

Мюнхен — самый дорогой крупный город Германии для покупки недвижимости. «Квадрат» в престижных центральных локациях стоит более €10000, да и рядовую квартиру в спальном районе дешевле €6000 за кв. м сложно найти.

Как результат — низкая доходность от сдачи в долгосрочную аренду. Квартиры в окрестностях Мариенплатц приносят собственникам чуть более 0% годовых, но их все равно покупают, потому что потенциал повышения цен велик. В других районах можно выйти на 2-3% прибыли от аренды.

В случае покупки boarding houses эксперты прогнозируют доходность — 4-7% годовых.

«Бизнес-апартаменты — новый для Германии формат недвижимости. В Мюнхене их начали активно строить несколько лет назад. И судя по тому, что интерес растет, появляются новые проекты, эта идея себя оправдывает, — говорит Регина Боргер. — Мы сами управляем несколькими такими объектами. За счет гибкого планирования, низкого порога входа и более высоких цен на аренду по сравнению с обычными квартирами, и удается выйти на такую рентабельность. Но имейте в виду, что эти цифры не учитывают дополнительные расходы».

Расходы, которые ждут собственника бизнес-апартаментов:

  • Налог на землю. Высчитывается индивидуально для каждой квартиры. Для подобных апартаментов ежегодный налог составит €100-200.
  • Коммунальные расходы (свет, вода, интернет, страховка, уборка и т.п.) — примерно €5 за кв. м. в месяц. Как и в отеле, эти расходы несет собственник, но они закладываются в сумму, которую платят арендаторы за каждые сутки.
  • Управляющая компания в зависимости от объема предоставляемых услуг возьмет 3-7% от арендной ставки.
  • Налог на доходы от аренды в Германии. Рассчитывается по таблице. Налогооблагаемая база — доход минус расход. Ставка — от 0% до 35%, в зависимости от размера прибыли, а также собственника (физическое или юридическое лицо).

Пример: апартаменты в Мюнхене для сдачи в краткосрочную аренду

Бизнес-апартаменты в Мюнхене
  • Вид недвижимости: гостевой бизнес
  • Расположение: Мюнхен, район Рием (место проведения международных выставок)
  • Стоимость: €227 400
  • Количество ванных комнат: 1
  • Количество балконов / террас: 2
  • Коммерческая площадь: 32,35 кв. м
  • Вид меблировки: стандартный
  • Общее количество этажей: 5
  • Вид отопления: центральное отопление
  • Безбарьерная среда: пригоден для инвалидов в коляске
  • Лифт: да
  • Фаза строительства: в процессе строительства
  • Год постройки: плановый ввод в эксплуатацию — ноябрь, 2018 г.

Более подробная информация об объекте здесь.

Регина Боргер: «Популярна ли эта бизнес-идея среди российских инвесторов? Пока нет. Boarding houses — новое явление, о нем мало кто знает. Все имеющиеся предложения или находятся в стадии строительства, или были запущены буквально год-два назад. Но когда-нибудь, наверное, наступит перенасыщение рынка подобными объектами, из-за чего нынешняя доходность будет снижаться. Поэтому уже сейчас важно обращать внимание на расположение объекта, чтобы он был востребован у арендаторов. Причем оценивать именно с точки зрения целевой аудитории, а это не типичные туристы, а те, кто приезжает в Германию работать, лечиться или учиться».

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.