Аренда отеля под бизнес

«Франчайзи может составить самостоятельно бизнес-план гостиницы, особенно, если у него экономическое образование или уже есть опыт составления таких планов, либо второй вариант — заказать его в консалтинговой компании. Если франшиза покупается у крупной гостиничной сети, то, как правило, руководство сети посылают команду консультантов, экономистов, юристов для оценки потенциального гостиничного объекта, который войдет в сеть, и особенно тщательно просчитываются финансовые показатели.

Если франчайзи приобретает франшизу небольшой гостиничной сети, намереваясь создать мини-отель, то, скорее всего, бизнес-план придется составлять самостоятельно. Что должно быть непременно в бизнес-плане мини-отеля?

Как говорят эксперты гостиничного рынка, бизнес-план отеля — это «гостиница в миниатюре». В нем должны быть: подробное описание концепции отеля, четкое определение сегмента клиентов, анализ местоположения отеля, маркетинговое исследование гостиничного рынка данного региона или района, схема — по каких каналам продаж будут продаваться гостиничные номера, инженерный проект, описание дизайна отеля и номеров, финансовые расчеты.

Гостиничный бизнес — это бизнес с длительной окупаемостью, мини-гостиница, в зависимости от месторасположения, окупается за 4-7 лет. Поэтому, от грамотно составленного бизнес-плана зависит, подпишет ли франчайзи договор с владельцами гостиничной франшизы, получит ли кредит в банке (если отель создается на кредитные средства), убедит ли инвесторов. Инвесторы должны четко видеть в бизнес-плане, что у гостиницы будет хорошая наполняемость (не менее 65%), и она окупится за указанный период времени.

Гостиничный рынок России по-прежнему не заполнен, особенно мини-отелями, бюджетными гостиницами 3*. Гостиниц такого формата не хватает даже в Москве и Санкт-Петербурге. Согласно маркетинговым исследованиям на гостиничном рынке, очень перспективны для мини-гостиниц города-миллионники. Эксперты гостиничной сферы полагают, что формат отеля 3* (мини-отеля) — наиболее доходный по вложениям, он быстрее окупается, более гибкий в вопросах формирования цен, меньше зависит от сезонности, в отличие от гостиниц 4*. Рентабельность гостиниц 3* доходит до 60-70%.

В бизнес-плане должны четко просчитываться всевозможные бизнес-риски гостиниц 3*. Несмотря на то, что отель по франшизе меньше подвержен рискам, благодаря помощи и поддержке гостиницы-франчайзера, риски, тем не менее, есть. Они могут быть в месторасположении отеля, конкуренции с другими гостиничными объектами, находящимися вокруг, в команде, в которой мало профессионалов. Чтобы концепция отеля была успешной, она должна быть индивидуальной в рамках франшизы.

При покупке гостиничной франшизы, кроме четкого соблюдения стандартов франчайзера, требуется и индивидуальный подход. Например, отель находится рядом с вокзалом, значит, упор будет делаться на сегмент командировочных, рядом с выставочным центром — упор на сегмент бизнес-туристов, за городом — на семьи с детьми. Следует просчитать, какое количество номеров будет для этого отеля наиболее рентабельным — многие начинающие отельеры делают ошибку, пытаясь спланировать как можно больше номеров. Это неправильно, так как номерной фонд, даже мини-отеля, должен предусматривать номера различной категории: одноместные, двухместные, даже трехместные, категории люкс. Например, типовой бизнес-план для гостиницы на 24 номера (средняя площадь −1200 кв.м.) предусматривает: 4 номера люкс, 16 двухместных номеров, 4 одноместных, вестибюль, ресторан, кухню, подсобки, склад, котельную, бильярдный зал.

В бизнес-план должно быть включено, какие дополнительные услуги будут в отеле: ресторан или кафе, детская комната, экскурсионное бюро, СПА-центр, переговорная комната и т.д. Ввиду того, что сейчас гостиницы должны проходить официальную классификацию для получения определенного количества «звезд», разработаны государственные стандарты — размер номеров, что должно быть в номере и т.п., которые необходимо учитывать еще на этапе составления бизнес-плана. Типовой бизнес-план отеля должен разрабатываться с учетом положений «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов» (утв. Минэкономики РФ, Минфином РФ и Госстроем РФ от 21 июня 1999 г. № ВК 477). Эти положения носят рекомендательный характер для отельеров, но, прежде чем составлять бизнес-план, лучше их изучить.

Сердце любого бизнес-плана, в том числе, гостиницы — финансовый план. В него включаются следующие расчеты: затраты на строительство нового отеля или реконструкцию прежнего здания; затраты на создание инфраструктуры отеля, на обустройство прилегающей территории; затраты на дизайн-проект отеля, на оборудование номерного фонда; затраты на персонал; затраты на закупку технологического оборудования, мебели, постельных принадлежностей, оборудования для кафе/ресторана/лобби-бара; расходы на воду, электроэнергию, связь, Интернет; расходы на страхование; накладные расходы; оформление лицензий, текущий ремонт номерного фонда; аренда земельного участка или здания; расходы на рекламу; непредвиденные расходы; налоги; выплаты франчайзеру. В финансовой части указываются: ориентировочный доход от номерного фонда, доход от дополнительных услуг отеля (прокат инвентаря, аренда автомобилей и т.п.), доход от ресторана/бара отеля, общий доход отеля, срок окупаемости, рентабельность.

Для примера, Бизнес-план гостиницы 3*

На 20 номеров: 9 одноместных номеров, 6 двухместных номеров, 5 номеров люкс. В гостинице предусмотрены: бильярдная, комната досуга, прачечная, SPA-зона (бассейн, сауна).

Ценовая категория номеров (в зависимости от сезона):

  • в высокий сезон (май-октябрь): за одноместный номер — 2500 руб./сутки; 2-местный — 3200 руб./сутки: за номер люкс — 6000 руб./сутки.
  • в низкий сезон (ноябрь — апрель): за одноместный номер — 1800 руб./сутки; 2-местный — 2500 руб./сутки: за номер люкс — 4500 руб./сутки.
  • новогодние праздники: за одноместный номер — 3200 руб./сутки; 2-местный — 4000 руб./сутки: за номер люкс — 7000 руб./сутки.

Средняя цена одного номера — 3200 руб.

Цены на дополнительные услуги гостиницы:

  • пользование SPA-зоной — 500 руб./час (для постояльцев гостиницы — 200 руб./час)
  • платная охраняемая автостоянка на 30 автомобилей — 100 руб./час (для постояльцев гостиницы — бесплатно)
  • аренда площади, на которых будут располагаться арендаторы в вестибюле отеля (бутик, сувенирный киоск) — 10000 руб./мес.

Планируемая наполняемость гостиницы — 70%.

Общее количество сотрудников — 19 человек. Основной фонд заработной платы (с учетом налогов и страховых взносов)— 356 972 руб. в месяц.

Потребность гостиницы в денежных средствах:

  • формирование основного капитала — 4 544 тыс. руб. — потребность полностью удовлетворяется за счёт собственных средств;
  • формирование оборотных средств — 15 456 тыс. руб. — удовлетворяется на 5 456 тыс. руб. за счёт собственных средств, и на 10 000 тыс. руб. — за счёт долгосрочного кредита сроком на 2 года под 15% годовых. Уплата процентов производится помесячно. Кредит погашается равными долями в течение 2 года реализации проекта.

Инвестиционная стоимость объекта — 20 000 000 рублей, в том числе, заемные средства — 10 млн. рублей (50%), собственные средства — 10 млн. рублей (50%).

Сумма первоначальных инвестиций:

  • Прединвестиционные затраты (технико-экономические обоснования, предварительные исследования) — 250 000 руб.
  • Капитальные затраты — 16 795 руб.
  • Затраты на приобретение электронных замков, карт доступа, программного обеспечения — 59 600 руб.
  • Комплектация номеров, закупка мебели, сантехники, телевизоров, оргтехники, формы для персонала, оборудования для бильярдной и комнаты досуга — 4 544 570 руб.

Итого: 4 871 145 руб.

  1. Аренда помещения под отель 1350 кв.м. (здание берется в аренду, готовность помещений — 100%, т.к. здание ремонтировалось под гостиницу) — 580 руб. за 1 кв. м в месяц; за первый год аренды — 783 000 руб. в месяц. Стоимость аренды будет возрастать на 8% ежегодно.
  2. Расходы на рекламу — 25 000 руб. в месяц.
  3. Сумма затрат на закупку материалов (1 год работы гостиницы) — 21 160 руб. в месяц (с учетом ожидаемой инфляции 0,8% ежемесячно).
  4. В месяц затраты на питание постояльцев (континентальный завтрак, который будет доставляться из соседнего ресторана) — 37 800 руб. из расчета, что максимальная загрузка гостиницы будет 36 человек в сутки.
  5. Общие административные расходы — 7 000 руб.
  6. Коммунальные расходы в месяц (водоснабжение, отопление, электричество, услуги связи, Интернет) — 22 000 руб.
  7. Фонд оплаты труда без социальных отчислений (19 сотрудников) — 266 000 руб.
  8. Налог с з/п — 90 972 руб. Для стимулирования персонала предполагается рост заработной платы на 10% ежегодно.
  9. Амортизация — 31 970 руб.Выплаты за пользование кредитов — 125 000 руб. (15%).

Итого: 1 409 902 руб.

Ожидаемые доходы:

  • Выручка в первый месяц первого года работы — 1 403 990 руб.
  • Выручка на шестой месяц первого года работы — 1 916 825 руб.
  • Выручка за первый год работы (совокупная) — 18 329 315 руб.
  • Выручка в первый квартал на второй год работы гостиницы — 4 518 855 руб.
  • Выручка в первый квартал на третий год работы гостиницы — 5 026 320 руб.
  • Чистая прибыль в первом квартале второго года — 141 291 руб.
  • Чистая прибыль во втором квартале второго года — 1 991 250 руб.
  • Чистая прибыль в третьем квартале второго года — 2 505 718 руб.

Показатели:

— Статические методы: Чистый доход — 15 211 155,75 руб. Простая норма прибыли — 76,06. Простой срок окупаемости — 4 квартал 3-го года. Точка безубыточности — 6 141 533,90.

— Динамические показатели: Чистая текущая стоимость проекта (15%) — 891 283,81. Срок окупаемости с учетом дисконтирования — 3,73. Внутренняя норма прибыли — 19,27. Индекс рентабельности дисконтированных инвестиций — 1,04.

Таким образом, гостиница экономически эффективна (NPV>0).

При этом срок окупаемости гостиницы — 4 года.

Представленный расчет является ориентировочным — для каждой конкретной гостиницы цифры будут варьироваться.

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.